Sunday, July 13, 2008

Jawapan: Rumah dibina tidak mengikut plan


salam,

Terima kasih kepada yang bertanya dan terlebih dahulu saya memohon maaf kerana agak terlewat menjawab persoalan tersebut (yang saya telah poskan sebelum ini).

Pada pos yang lepas, penyoal telah bertanya tentang rumah yang dibina tidak mengikut plan dan tindakan yang wajar diambil.

Terlebih dahulu saya ingin bertanya tentang rumah tersebut, samada rumah tersebut dibawah skim perumahan ataupun dibawah kontrak binaan (design and build). Andaian yang saya buat bagi jawapan di sini adalah rumah di bawah skim perumahan.

Soalan kedua yang perlu dijelaskan ialah jenis rumah tersebut samada rumah teres ataupun rumah sesebuah (banglow lot). Ini adalah kerana niat pembeli untuk meminta meroboh dan membina semula hanya menjadi praktikal untuk rumah sesebuah (tertakluk kepada jawapan saya seterusnya di bawah ini).

Saudari,

Dalam hal rumah yang dibina tidak mengikut plan, terlebih dahulu pembeli hendak mengetahui secara terperinci jenis defect ataupun perubahan plan yang dibuat samada ianya:-

  1. dibuat untuk menambahbaik plan asal, atau
  2. diubah kepada gred yang kurang baik daripada plan asal.
Pada dasarnya, dalam sesetengah kes terdapat juga plan diubah bagi penambahbaikan daripada plan asal demi kepentingan pembeli, arahan perubahan plan mungkin juga diarahkan sendiri oleh architect yang menjaga projek atau sebab-sebab lain. Bagi perubahan dalam katergori ini, pembeli harus berterima kasih dan tuntutan pampasan biasanya tidak dilayan oleh tribunal atau mahkamah.

Dalam keadaan perubahan yang dibuat kepada gred yang lebih rendah, kita haruslah meneliti kenapa perubahan itu dibuat, iaitu:-

  1. samada terdapat plan drawing defect yang baru disedari,
  2. site contrain atau kekanganan-kekangan tertentu, sebagai contoh plan asal tidak dapat diluluskan oleh mana pihak berkuasa kerana bertentangan dengan kepentingan pembeli atau undang-undang, atau
  3. perubahan sengaja dilakukan tanpa persetujuan pembeli.
dalam amalan pembinaan sepanjang pengetahuan saya perubahan yang hendak dilakukan biasanya tidak melebihi daripada 15% daripada plan asal dan itupun pemaju hendaklah memberi notis kepada pembeli.

Pendapat saya, bagi kategori 1 dan 2 di atas tuntutan pampasan tidak boleh dilakukan, kerana pemaju terpaksa berbuat demikian.

Jika perubahan sengaja dilakukan dan tanpa kebenaran pembeli maka pembeli mempunyai pilihan seperti di bawah:-

  1. menerima rumah dengan plan yang telah diubah dan menuntut pampasan, atau
  2. tidak menerima rumah tersebut dan membatalkan perjanjian, atau
  3. tidak menerima rumah tersebut dan meminta pemaju kembali kepada plan asal.
Jika Certificate of Fitness telah dikeluarkan, maka pembeli boleh mengemukakan tuntutan di Tribunal Tuntutan Pembeli di KPKT (sila lihat pos terdahulu tentang tuntutan di bawah Tribunal) atau meneruskan kes ke mahkamah untuk pampasan dan/atau perintah injuksi pematuhan kepada perjanjian.

Dalam kes tadi yang mana pembeli tidak mempunyai pilihan kerana ingin segera menggunakan rumah tersebut, maka pilihan pertama di atas lebih praktikal, iaitu menerima rumah dan menuntut pampasan. Tidak perlu menunggu jawapan daripada pemaju sebelum meneruskan apa-apa tindakkan melain pembeli dan pemaju sedang dalam proses perundingan dan kedua-dua bersetuju menangguhkan prosiding atau tidak meneruskan prosiding.

sekian.

Yang benar,
Kamarul Irzuan

image taken from: www.ci.north-logan.ut.us

No comments:

Post a Comment